Помочь проекту

«Спросите юриста»: отвечаем на вопросы про недвижимость

«Спросите юриста»: отвечаем на вопросы про недвижимость

Каждый из нас рано или поздно сталкивается с юридическими вопросами, которые сложно решить самостоятельно. Чтобы помочь потребителям, мы запустили новую рубрику  «Спросите юриста».

Читатели нашего Инстаграма могут в режиме реального времени получить консультацию юриста по самым животрепещущим вопросам.

Тема прошедшего понедельника актуальна для многих: «Недвижимость».

«Спросите юриста»: отвечаем на вопросы про недвижимость рис-2

Вы хотите приобрести квартиру в новостройке? Или уже купили и недовольны качеством? Желаете оспорить сделку или проверить объект недвижимости на юридическую чистоту? На эти и другие вопросы отвечает Александр Борисов, сопредседатель Союза потребителей, «Росконтроль».

 

  • Как самостоятельно проверить объект недвижимости на юридическую чистоту?

Процесс не самый простой, но возможный. Итак, необходимо совершить следующие действия:

1. Запросить у продавца расширенную выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится информация о собственнике, правообладателе, обременениях и ограничениях, а также судебных спорах, в том случае, если приобретаемая квартира является предметом судебного разбирательства.

2. Если в выписке обнаружился переход прав собственности от одного лица к другому, или наличие судебных споров, то необходимо проанализировать даты. По закону срок исковой давности на такие сделки составляет 3 года.

3. Проверить обременения у данной квартиры. Это может быть залог, рента, арест или аренда. Последний случай самый легкий, просто при оформлении права собственности вы получите обременение в виде аренды, а вот остальные — сложнее, и обременения могут перейти в процедуру изменения собственника.

4. Проверить дееспособность собственника или путем предоставления им справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, или более простым путем, через предъявление водительского удостоверения. Это необходимо для того, чтобы собственник или заинтересованные лица впоследствии не смогли оспорить сделку, предъявляя, что в момент подписания договора собственник не руководил своими действиями.

5. Кроме того, можно самостоятельно проследить, не было ли в квартире незаконных перепланировок, поскольку впоследствии такая ответственность уже ляжет но нового собственника, а если были, — то надлежащим ли образом оформлены.

6. Запросить расширенную выписку из домовой Книги, чтобы было понимание, кто сейчас или ранее был зарегистрирован в квартире, не получит ли покупатель с правом собственности новых жильцов, в частности несовершеннолетних, права которых могли быть нарушены, например, при приватизации.

 

Читайте также: как защитить себя от обмана со стороны риэлтора?

 

  • Что делать, если продавец не является на сделку в регистрирующие органы?

Для защиты интересов покупателя имеются нормы в законодательстве. Так, пунктом 3 статьи 165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае необходимо обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации сделки. На основании решения суда регистрирующими органами такая регистрация будет произведена.  

  • Можно ли оспорить сделку с недвижимостью, совершенную в 2010 году, если имели место мошеннические действия со стороны покупателей?

Срок исковой давности в данном случае составляет три года. Но хотя фактически сроки на подачу искового заявления о признании договора недействительным с обращением сторон в первоначальное положение истекли, надо учитывать, что речь идет о мошеннических действиях. А значит, можно обратиться с заявлением в правоохранительные органы для проведения проверки в порядке ст. ст. 144, 145 УПК РФ и возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ (мошенничество). В ходе расследования такого дела возможно установить обременение на недвижимость (арест) и именно в рамках уголовного дела заявить гражданский иск о возмещении вреда, который будет рассмотрен судьей при рассмотрении уголовного дела. 

  • Купили квартиру в новостройке в 2013 году, а с позапрошлого года в ней появились грибок, плесень, вентиляция не работает, окна с первой зимы очень потеют, влажность большая. Не один раз обращались к застройщикам, но результатов не добились. Куда можно обратиться?

По всей видимости, проявились скрытые дефекты ввиду некачественных отделочных (монтажных) работ, которые не могли быть установлены покупателем в момент подписания Акта приема-передачи квартиры. В этой ситуации необходимо провести строительную экспертизу объекта, которая установит не только дефекты, но и причины и условия их возникновения. На основании экспертного заключения будет необходимо обратиться с претензией к застройщику, и либо понуждать его устранять дефекты, либо взыскивать денежные средства на их устранение. Я бы рассматривал второй вариант как более перспективный, поскольку если качество работ по устранению дефектов будет низким, то к имеющимся проблемам добавятся проблемы некачественного их устранения. После ответа на претензию (или отказа в ее рассмотрении), то есть, через 10 дней с момента ее вручения застройщику (этот срок устанавливается Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей»), необходимо обратиться в суд.

«Спросите юриста»: отвечаем на вопросы про недвижимость рис-3
  • Можно ли при покупке недвижимости защититься от неизвестных лиц которые имеют, например, право наследования и могут впоследствии оспорить сделку?

Есть наследники по закону (близкие и т.д.), а есть наследники по завещанию. То есть, когда завещатель завещает какое-либо имущество третьим лицам, организациям и т.д. Но наследство по завещанию осуществляется нотариально, и, при личном присутствии завещателя. Как правило, если нотариус не находится в сговоре с мошенниками и сам своими действиями не совершает преступление, то оспаривать сделку «неким третьим лицам» весьма и весьма затруднительно.

  • При оформлении покупки квартиры внесенные деньги покупателя лежат на специальном счете в банке до тех пор, пока дом не будет достроен, после этого можно будет внести оставшуюся часть суммы. Было написано заявление на возврат, но на него не получено письменного ответа. Можно ли что-то взыскать с застройщика?

В данном случае имеет место не самая удачная форма заключения договора. Застройщик пытался обойти форму Договора долевого участия (что, видимо, вызвано невозможностью сдачи объекта в сроки и др.), поскольку последний более жестко защищает покупателя.

Тем не менее, с момента написания заявления, застройщик фактически не исполнил обязательства, а значит, покупатель понес убытки в виде неполучения средств, сумм, от пользования чужими средствами (т.е. пользовался застройщик) и упущенной выгоды, которую, нужно обосновать.
Очевидно, что все эти вопросы будут решаться исключительно в суде в на основании Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в рамках гражданского судопроизводства.

 

Читайте также: что делать, если сроки сдачи новостройки нарушены?

 

  • Как составить письменную договорённость между соседями частных домов в городе на возведение глухого забора между участками?

В данном случае для составления Соглашения нет каких-то четких критериев. Важным является одно, — это наличие намерений и договоренностей, которые нужно просто закрепить документально. Остальные нюансы (высота, ширина, наличие калитки, найм сторонней организации с распределением оплаты за выполненные работы, и так далее) добавляются по желанию.

 

Подписывайтесь на нашу группу в Инстаграме и следите за обновлениями в группе. 

Если вы столкнулись с проблемой и не знаете, как ее решить, обращайтесь в Союз потребителей «Росконтроль»!

Добавить комментарий
пользователь: Доренков Игорь Сергеевич
Требуется помощь профессионального юриста?
Решить проблему
Результаты тестов
в вашем мобильном
Лучшие продукты, список покупок с удобным интерфейсом, отзывы, рейтинги, гиды покупателей
Скачать приложение