Помочь проекту

Аренда квартиры: права нанимателя

Цены на жилье в нашей стране таковы, что аренда квартиры для многих становится единственным выходом. К сожалению, права арендаторов зачастую нарушаются: собственники «закручивают гайки», понимая, что жильцы зависят от них. Как не пасть жертвой более подкованного в законодательстве владельца квартиры? И на что в принципе имеет право арендатор?

Аренда квартиры: права нанимателя

Определимся с терминами

Традиционно сложилось, что в этой сфере используются слова «арендатор» и «арендодатель», а речь в этом случае, соответственно, идет об «аренде квартиры». Однако в Гражданском кодексе (ГК) нашей страны в разделе «Аренда» есть отдельная глава, посвященная жилым помещениям, и в ней фигурирует термин «наем». Соответственно, более корректно говорить о «найме квартиры», и в дальнейшем в этой статье мы будем придерживаться более корректного варианта.

Для справки:

Наниматель — тот, кто снимает жилье.

Наймодатель — владелец квартиры, тот, кто ее сдает

Договор найма — документ, подтверждающий найм квартиры, в нем прописываются все условия и договоренности, к которым пришли наниматель и наймодатель

Важно! Правильнее всего заключать договор найма.

Однако, если вы заключили договор аренды, то все равно сможете защитить свои права в суде, поскольку договор составлен в письменном виде и в нем прописаны все условия найма.

Можно ссылаться на то, что неточность термина — ошибка, или даже умысел одной из сторон.

Договор — первым делом

Закон обязывает нанимателя и владельца жилья обязательно заключать письменный договор найма жилого помещения (ст. 674 ГК). Кроме того, мы рекомендуем все существенные договоренности с наймодателем (сроки оплаты, порядок возврата задатка, количество визитов с проверками в месяц) фиксировать в письменном виде. Это убережет от неприятных прецедентов, потому что все спорные вопросы будут прописаны и заверены. Такая практика в конечном итоге выгода обеим сторонам, потому что договор служит доказательством в случае нарушения чьих-либо прав.

Многие владельцы квартир стараются договориться с нанимателями устно, потому что в случае заключения официального договора им придется платить налоги. Не стоит соглашаться на такие условия.

Договор — это ваша гарантия соблюдения оговоренных условий. В нем прописывается срок, на который он заключается. В противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок (и может быть расторгнут за три месяца по инициативе одной из сторон).   

Для справки:

Иногда проживание в чужое квартире осуществляется без оплаты (например, если вы пользуетесь жильем друзей, пока те находятся в отъезде). В этом случае может потребоваться документ, подтверждающий право находиться на чужой жилплощади — например, если нужно вызвать слесаря или сантехника. В этом случае заключается безвозмездный договор.

Важно! Рекомендуем при заключении договора сделать опись имущества в квартире с пометками о его состоянии (работоспособности) и подписать этот документ с владельцем. Это даст возможность в дальнейшем избегать несправедливых обвинений в порче имущества.

При расторжении договора также желательно составить опись имущества и анализ состояния квартиры — чтобы у наймодателя не было повода через какое-то время подать в суд из-за якобы сломанных техники или мебели.

Хорошо живем!

Заключив договор, вы можете проживать в квартире в течение всего срока его действия, а также пользоваться имуществом, находящимся в ней.

  • Если состояние передаваемого с квартирой имущества существенно препятствует использованию его по назначению, вы вправе требовать устранения недостатков, компенсации затраченных вами средств (если ремонтируете сами) или расторжения договора (ГК, ст. 612, п. 1). Поэтому перед тем, как отдавать деньги, проверьте технику, мебель в доме, посмотрите на состояние квартиры в целом — если требуется ремонт, лучше заявить об этом сразу.
  • Владелец квартиры обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества (ГК, ст. 676, п. 1)
  • Если в указанный в договоре срок (или разумный срок, если в договоре это не прописано) наймодатель не предоставит имущество, вы имеете право истребовать это имущество (ГК, ст. 398), а также возмещения убытков или расторжения договора.
  • Постоянно проживающие с вами родственники могут вселиться в квартиру по предварительной договоренности с собственником жилья. Но на несовершеннолетних детей это условие не распространяется — они могут жить с родителем без дополнительных соглашений и договоренностей (ГК, ст. 679)
  • Вы можете подселить к себе временных жильцов — на срок до шести месяцев, с согласия наймодателя. Отказать он может в том случае, если в случае вселения не будет выполняться требование нормы общей площади жилого помещения на одного человека (ГК, ст. 680).
Аренда квартиры: права нанимателя рис-2
Вопрос оплаты

Платеж вы можете вносить по заранее оговоренному графику. Повышать оплату слишком часто владелец не имеет права.

  • В договоре должны быть прописаны размер оплаты, периодичность и сроки ее передачи владельцу квартиры (ГК, ст. 614, п. 1, ст. 682, п. 1, 3). Прямо или косвенно нарушать этот график наймодатель не может (то есть, не имеет права требовать плату до установленного дня — если не было просрочки по предыдущим месяцам), также он не вправе приезжать «с проверкой» без предварительного предупреждения.
  • Если договор не предполагает иного, повышение платы возможно, но не чаще одного раза в год (ГК, ст. 614, п. 3). При этом, в одностороннем порядке повысить плату нельзя (ГК, ст. 682, п. 2)
  • Понижение платы по вашему требованию тоже возможно — если ухудшились условия жизни или по каким-либо причинам, не зависящим от нанимателя, ухудшилось качество имущества (ГК, ст. 614, п. 4).
Содержание квартиры

Капитальный ремонт имущества осуществляет владелец квартиры. Вы можете производить косметический ремонт по договоренности с владельцем.

  • Капитальный ремонт производится по договоренности или в разумный срок после возникновения срочной необходимости такого ремонта (ГК, ст. 681, п. 2).
  • Наниматель имеет право (а по закону и обязан) по договоренности с владельцем жилья делать косметический ремонт квартиры или ремонт имущества (ГК, ст. 681, п. 1). На практике зачастую такие расходы вычитаются из очередной суммы оплаты за наем квартиры.

Важно! Условия, на которых осуществляется ремонт, желательно также прописать в договоре, или письменно получить согласия на четко описанные изменения в облике квартиры.

Продление и расторжение договора

Наймодатель не имеет права расторгнуть договор без предупреждения. Также у вас есть преимущество при продлении договора.

  • Наймодатель не имеет права разорвать договор в одностороннем порядке. Он может обратиться в суд, если наниматель ухудшает качество имущества или не платит в течение шести (в случае краткосрочного найма — два) и более месяцев. Причем, предварительно он обязан отправить письменное уведомление (ГК, ст. 687, п. 2)
  • Наниматель имеет право разорвать договор досрочно, но нужно за три месяца уведомить наймодателя (ГК, ст. 687).
  • Наниматель может разорвать договор, если наймодатель препятствует использованию имущества, не совершает капитальный ремонт или имущество оказывается в состоянии, не пригодном для использования, по причинам, не зависящим от нанимателя.
  • По соглашению сторон договор можно разорвать без предварительных предупреждений, буквально за один день.
  • Что касается продления договора, наниматель имеет преимущество перед другими. Если наниматель не нарушал договор, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан предложить ему заключить новый договор на тех же или иных условиях.

Важно! Отказаться от продления договора со своей стороны наймодатель может только в том случае, если решает не сдавать квартиру внаем в течение года. Если вы подозреваете, что хозяин квартиры хочет вас обмануть, это повод обратиться в суд.

А если предложения продлить или расторгнуть договор не поступило, договор считается продленным на имеющихся условиях на тот же срок (ГК, ст. 684)

Кто платит за коммунальные услуги?

Иногда камнем преткновения становится вопрос, кто платит за коммунальные услуги, включаются ли они в сумму оплаты.

По закону все счета выставляются на имя владельца квартиры, и от его имени вносятся все платежи. Однако на практике стороны договариваются, кто вносит плату и каким образом предоставляет информацию о совершенной оплате.

Важно! Договорившись о порядке оплаты коммунальных услуги, внесите соответствующий пункт в договор найма — чтобы в будущем не возникло недоразумений и конфликтов.

Стоит ли доверять риелторам?

И напоследок хотим вас предупредить: риелторы, обещающие посреднические услуги в подобного рода сделках, на практике зачастую ни за что не отвечают. Поэтому рекомендуем брать дело в свои руки, самим проверять документы владельцев, состояние квартиры и имущества в ней, договариваться об условиях договора. Повторимся еще раз: зафиксированная в договоре информация — ваша гарантия соблюдения ваших прав.

Агенты будут предлагать один и тот же объект, но по разной цене! У нас с мужем была именно такая ситуация, когда один агент заломила огромную комиссию за квартирув центре Москвы, а мы эту же квартиру нашли у другого агента за комиссию вполовину ниже. Так что, господа агенты, каждый сам за себя! Не надо жадничать.
14 августа 2016 в 11:27  #
2
Очередное очернение риелторов и только. Обидно! А в итоге с каждым годом становится только сложнее работать. С каждым днем приходит все больше "прямых" клиентов, начитавшихся таких вот статей и мнящих себя "семи пядей во лбу", а потом из-за них начинаются проблемы у хозяев. А что делают хозяева? Звонят агенту, который рекламировал их квартиру и заселил этих нанимателей и просят помочь разобраться в сложившейся ситуации. И нам приходится расхлебывать и разъяснять обеим сторонам их права и обязанности.
Любое крупное уважающее себя агентство имеет в своем штате юристов, специализирующихся на сделках с жилым и нежилым имуществом, а агентства поменьше или частные маклеры сотрудничают с юридическими фирмами и грамотны в своей деятельности. Главное обращаясь в агентство заключите с ним договор, в котором пропишите, какие услуги оно Вам оказывает и какую ответственность несет. И еще будьте честными! Раздражают люди, которые обращаются в 3-5 агентств, в каждом агентстве с ними работает человек. А на сделку выйдет только один, а остальные получается потратят свои силы в пустую! У нас одна база квартир и каждый отдельный агент будет предлагать Вам один и тот же перечень квартир!
12 августа 2016 в 12:37  #
-3
"Стоит ли доверять риелторам?
И напоследок хотим вас предупредить: риелторы, обещающие посреднические услуги в подобного рода сделках, на практике зачастую ни за что не отвечают. Поэтому рекомендуем брать дело в свои руки, самим проверять документы владельцев, состояние квартиры и имущества в ней, договариваться об условиях договора. Повторимся еще раз: зафиксированная в договоре информация — ваша гарантия соблюдения ваших прав".

Да, действительно не стоит доверять риелторам, т.к. большинство из них не имеет даже юридического образования, но самому проверить документы, составить или проверить договор, тоже не советую, для этого должен быть у вас юрист, поэтому лучше на сделку пригласить юриста, которому вы доверяете.
5 августа 2016 в 07:31  #
2
Добавить комментарий
пользователь: Борисов Александр Иванович
Требуется помощь профессионального юриста?
Решить проблему
Результаты тестов
в вашем мобильном
Лучшие продукты, список покупок с удобным интерфейсом, отзывы, рейтинги, гиды покупателей
Скачать приложение