Аренда квартиры: права нанимателя

Заключив договор, вы можете проживать в квартире в течение всего срока его действия, а также пользоваться имуществом, находящимся в ней.

• Если состояние передаваемого с квартирой имущества существенно препятствует использованию его по назначению, вы вправе требовать устранения недостатков, компенсации затраченных вами средств (если ремонтируете сами) или расторжения договора (ГК, ст. 612, п. 1). Поэтому перед тем, как отдавать деньги, проверьте технику, мебель в доме, посмотрите на состояние квартиры в целом — если требуется ремонт, лучше заявить об этом сразу.
• Владелец квартиры обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества (ГК, ст. 676, п. 1)
• Если в указанный в договоре срок (или разумный срок, если в договоре это не прописано) наймодатель не предоставит имущество, вы имеете право истребовать это имущество (ГК, ст. 398), а также возмещения убытков или расторжения договора.
• Постоянно проживающие с вами родственники могут вселиться в квартиру по предварительной договоренности с собственником жилья. Но на несовершеннолетних детей это условие не распространяется — они могут жить с родителем без дополнительных соглашений и договоренностей (ГК, ст. 679)
• Вы можете подселить к себе временных жильцов — на срок до шести месяцев, с согласия наймодателя. Отказать он может в том случае, если в случае вселения не будет выполняться требование нормы общей площади жилого помещения на одного человека (ГК, ст. 680).

Платеж вы можете вносить по заранее оговоренному графику. Повышать оплату слишком часто владелец не имеет права.

• В договоре должны быть прописаны размер оплаты, периодичность и сроки ее передачи владельцу квартиры (ГК, ст. 614, п. 1, ст. 682, п. 1, 3). Прямо или косвенно нарушать этот график наймодатель не может (то есть, не имеет права требовать плату до установленного дня — если не было просрочки по предыдущим месяцам), также он не вправе приезжать «с проверкой» без предварительного предупреждения.
• Если договор не предполагает иного, повышение платы возможно, но не чаще одного раза в год (ГК, ст. 614, п. 3). При этом, в одностороннем порядке повысить плату нельзя (ГК, ст. 682, п. 2)
• Понижение платы по вашему требованию тоже возможно — если ухудшились условия жизни или по каким-либо причинам, не зависящим от нанимателя, ухудшилось качество имущества (ГК, ст. 614, п. 4).

Капитальный ремонт имущества осуществляет владелец квартиры. Вы можете производить косметический ремонт по договоренности с владельцем.

• Капитальный ремонт производится по договоренности или в разумный срок после возникновения срочной необходимости такого ремонта (ГК, ст. 681, п. 2).
• Наниматель имеет право (а по закону и обязан) по договоренности с владельцем жилья делать косметический ремонт квартиры или ремонт имущества (ГК, ст. 681, п. 1). На практике зачастую такие расходы вычитаются из очередной суммы оплаты за наем квартиры.

Важно! Условия, на которых осуществляется ремонт, желательно также прописать в договоре, или письменно получить согласия на четко описанные изменения в облике квартиры.

Наймодатель не имеет права расторгнуть договор без предупреждения. Также у вас есть преимущество при продлении договора.

• Наймодатель не имеет права разорвать договор в одностороннем порядке. Он может обратиться в суд, если наниматель ухудшает качество имущества или не платит в течение шести (в случае краткосрочного найма — два) и более месяцев. Причем, предварительно он обязан отправить письменное уведомление (ГК, ст. 687, п. 2)
• Наниматель имеет право разорвать договор досрочно, но нужно за три месяца уведомить наймодателя (ГК, ст. 687).
• Наниматель может разорвать договор, если наймодатель препятствует использованию имущества, не совершает капитальный ремонт или имущество оказывается в состоянии, не пригодном для использования, по причинам, не зависящим от нанимателя.
• По соглашению сторон договор можно разорвать без предварительных предупреждений, буквально за один день.
• Что касается продления договора, наниматель имеет преимущество перед другими. Если наниматель не нарушал договор, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан предложить ему заключить новый договор на тех же или иных условиях.

Важно! Отказаться от продления договора со своей стороны наймодатель может только в том случае, если решает не сдавать квартиру внаем в течение года. Если вы подозреваете, что хозяин квартиры хочет вас обмануть, это повод обратиться в суд.

А если предложения продлить или расторгнуть договор не поступило, договор считается продленным на имеющихся условиях на тот же срок (ГК, ст. 684)

Иногда камнем преткновения становится вопрос, кто платит за коммунальные услуги, включаются ли они в сумму оплаты.

По закону все счета выставляются на имя владельца квартиры, и от его имени вносятся все платежи. Однако на практике стороны договариваются, кто вносит плату и каким образом предоставляет информацию о совершенной оплате.

Важно! Договорившись о порядке оплаты коммунальных услуги, внесите соответствующий пункт в договор найма — чтобы в будущем не возникло недоразумений и конфликтов.

И напоследок хотим вас предупредить: риелторы, обещающие посреднические услуги в подобного рода сделках, на практике зачастую ни за что не отвечают. Поэтому рекомендуем брать дело в свои руки, самим проверять документы владельцев, состояние квартиры и имущества в ней, договариваться об условиях договора. Повторимся еще раз: зафиксированная в договоре информация — ваша гарантия соблюдения ваших прав.