Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

Человек не только адаптируется под окружающую среду, но и не менее активно меняет ее под себя. И это касается не только природы, но и отношения к своему жилищу. Благо, современные строительные технологии дают возможность даже в старой квартире все разрушить «до основанья, а затем»… Впрочем, так ли это на самом деле? Каковы правила перепланировок жилых помещений? И все ли фантазии можно воплотить в реальность?

Жилищный Кодекс уточняет: перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт.

Подобная работа может включать в себя возвещение новых стен и снос уже имеющихся, изменение дверных проемов (создание новых, закладку старых, перенос), перемещение санитарно-технического и инженерного оборудования, изменение количества помещений в квартире (и их назначения). Если совсем просто, это существенные изменения в планировку — в то, каким образом организовано пространство внутри квартиры.

Производить перепланировку имеют право владельцы квартиры. Если в помещении прописано (зарегистрировано) несколько человек, при согласовании проекта необходимо предоставить письменное согласие от каждого на проведение работ. Если квартира не приватизирована (муниципальная), то перед началом любых работ необходимо получить разрешение Департамента жилищной политики.

А что же квартиры, купленные в ипотеку? Банки обычно идут навстречу клиентам, желающим сделать перепланировку жилья с обременением, зачастую даже дают рекомендации, что можно было бы поменять. Но важно учитывать, что банк, скорее всего, согласится не на любые изменения. Простые перепланировки по эскизу (затрагивает не несущие перегородки, встроенные шкафы, сантехнику) — пожалуйста; проектная перепланировка (изменение разбивки общего помещения на комнаты, обустройство полов) — скорее всего, да; перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — крайне редко.

Что касается квартир арендованных, закон допускает осуществление перепланировки арендатором «по договоренности с собственником». На практике существенные изменения в организацию пространства не своей квартиры люди делают редко.

Владельцы квартир обладают достаточно большой свободой по изменению планировки, однако далеко не все виды работ допустимы. Запрещаются те, которые могут нанести существенный ущерб функциональности квартиры и прочности дома в целом.

Для начала перечислим случаи, когда производить планировку в принципе нельзя:

• если она ухудшает эксплуатацию дома другими жильцами;
• если помещение будет в результате приведено в состояние, которое не соответствует требованиям, предъявляемым к жилой собственности;
• если работы нарушат нормы — строительные, санитарные или противопожарные;
• если помещение находится в аварийном состоянии;
• если дом относится к объектам культурного наследия, а работы изменяют фасад или в целом изменяет его внешний вид.

Если эти условия соблюдаются, необходимо далее проконтролировать, что планируемые работы не предполагают:

• нарушение вентиляции;
• превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции (снос несущих стен, работы с перекрытием, установка тяжелого оборудования);
• устройство новых лоджий;
• включение в площадь квартиры общедомовых площадей: чердаков, техэтажей, лестничных клеток, и так далее;
• объединение жилых помещений с кухней, если дом газифицирован (также недопустимо оставлять между ними дверной проем без двери);
• перенос батарей на балконы;
• подключение теплых полов к системе центрального отопления или водопровода;
• расширение коридора за счет комнат — это сокращает жилое помещение квартиры;
• выделение жилой комнаты площадью меньше 8 кв. м., помещений без естественного освещения;
• оборудование санузла над жилыми комнатами или кухней соседей.

Все это делать нельзя, потому что подобного рода работы могут привести к авариям и разрушениям, которые затронут весь дом.

Чтобы перепланировка была легальной, необходимо ее согласовать, оформить официально. Эта работа производится в несколько этапов, мы будем рассматривать вариант, когда квартира находится в собственности, для других ситуаций есть свои нюансы, рассмотренные выше.

1. Создание и согласование проекта.

В нем указываются все изменения в планировку, которые планируются.

Сделать это может только та компания, у которой есть необходимые допуски для подобного рода работ. Помимо технического паспорта на квартиру нужно будет также предоставить поэтажный план, экспликацию помещений, формы 1-А и 5, которые получаются в БТИ.

Квалифицированный специалист сможет оценить желаемые изменения, проконсультировать по поводу того, как лучше изменять квартиру, а также составит проект, который будет соответствовать всем нормам и требованиям.

Если здание относится к особой категории (является памятником архитектуры, истории или культуры), также нужно заключение органа по охране объектов архитектурного, исторического или культурного наследия — о том, возможны ли предполагаемые изменения в планировку. Важно помнить, что для муниципальных, ипотечных квартир также нужны дополнительные документы.

3. Прием работ

После проведения всех работ квартиру должны осмотреть представители Межведомственной комиссии, районной администрации, управляющей компании. Затем нужно обратиться в БТИ, чтобы согласовать сделанные изменения.

Только после получения разрешения (ответ по заявлению должен быть дан в течение полутора месяцев) можно приступать к перепланировке.

Нередко владельцы квартир делают перепланировку без согласования. Получение разрешения требует времени, сил и денег, гораздо проще все сделать «тихо», особенно если изменения не существенные.

За несогласованную перепланировку могут не только назначить штраф, но и даже лишить квартиры! Так случилось с жителем столицы, который расширил санузел за счет коридора и жилой комнаты и отказался устранять эти изменения. Головинский районный суд Москвы постановил: квартиру — продать с торгов, нарушителя — выселить. Конечно, это уникальный случай, совершенно не типичный для судебной практики, но тем не менее, прецедент есть, и лучше не доводить ситуацию до крайностей.

И конечно, согласованная, легальная планировка — один из залогов безопасности всех жильцов. Каждый из нас наверняка знает «страшилки» из этой области — как проваливалась незаконно установленная джакузи, дом складывался как карточный домик, соседи снизу начинали задыхаться из-за перекрытой вентиляции… Участие квалифицированных специалистов поможет избежать таких ситуаций.

Согласовывать уже сделанную перепланировку дольше и дороже, чем план проекта сразу. Так что, получается, здесь, как и везде, скупой платит дважды.