Помочь проекту

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

5
5

Человек не только адаптируется под окружающую среду, но и не менее активно меняет ее под себя. И это касается не только природы, но и отношения к своему жилищу. Благо, современные строительные технологии дают возможность даже в старой квартире все разрушить «до основанья, а затем»… Впрочем, так ли это на самом деле? Каковы правила перепланировок жилых помещений? И все ли фантазии можно воплотить в реальность?

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

Жилищный Кодекс уточняет: перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт.

Подобная работа может включать в себя возвещение новых стен и снос уже имеющихся, изменение дверных проемов (создание новых, закладку старых, перенос), перемещение санитарно-технического и инженерного оборудования, изменение количества помещений в квартире (и их назначения). Если совсем просто, это существенные изменения в планировку — в то, каким образом организовано пространство внутри квартиры.

Кто право имеет?

Производить перепланировку имеют право владельцы квартиры. Если в помещении прописано (зарегистрировано) несколько человек, при согласовании проекта необходимо предоставить письменное согласие от каждого на проведение работ. Если квартира не приватизирована (муниципальная), то перед началом любых работ необходимо получить разрешение Департамента жилищной политики.

А что же квартиры, купленные в ипотеку? Банки обычно идут навстречу клиентам, желающим сделать перепланировку жилья с обременением, зачастую даже дают рекомендации, что можно было бы поменять. Но важно учитывать, что банк, скорее всего, согласится не на любые изменения. Простые перепланировки по эскизу (затрагивает не несущие перегородки, встроенные шкафы, сантехнику) — пожалуйста; проектная перепланировка (изменение разбивки общего помещения на комнаты, обустройство полов) — скорее всего, да; перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — крайне редко.

Что касается квартир арендованных, закон допускает осуществление перепланировки арендатором «по договоренности с собственником». На практике существенные изменения в организацию пространства не своей квартиры люди делают редко.

Что можно и что нельзя

Владельцы квартир обладают достаточно большой свободой по изменению планировки, однако далеко не все виды работ допустимы. Запрещаются те, которые могут нанести существенный ущерб функциональности квартиры и прочности дома в целом.

Для начала перечислим случаи, когда производить планировку в принципе нельзя:

  • если она ухудшает эксплуатацию дома другими жильцами;
  • если помещение будет в результате приведено в состояние, которое не соответствует требованиям, предъявляемым к жилой собственности;
  • если работы нарушат нормы — строительные, санитарные или противопожарные;
  • если помещение находится в аварийном состоянии;
  • если дом относится к объектам культурного наследия, а работы изменяют фасад или в целом изменяет его внешний вид.

Если эти условия соблюдаются, необходимо далее проконтролировать, что планируемые работы не предполагают:

  • нарушение вентиляции;
  • превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции (снос несущих стен, работы с перекрытием, установка тяжелого оборудования);
  • устройство новых лоджий;
  • включение в площадь квартиры общедомовых площадей: чердаков, техэтажей, лестничных клеток, и так далее;
  • объединение жилых помещений с кухней, если дом газифицирован (также недопустимо оставлять между ними дверной проем без двери);
  • перенос батарей на балконы;
  • подключение теплых полов к системе центрального отопления или водопровода;
  • расширение коридора за счет комнат — это сокращает жилое помещение квартиры;
  • выделение жилой комнаты площадью меньше 8 кв. м., помещений без естественного освещения;
  • оборудование санузла над жилыми комнатами или кухней соседей.

Все это делать нельзя, потому что подобного рода работы могут привести к авариям и разрушениям, которые затронут весь дом.

Для справки:

Для панельных домов есть отдельные ограничения. Они связаны с конструкционными особенностями подобных зданий. Так, нельзя устраивать дверные проемы, ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах; сверлить каналы под провода в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями и плитах перекрытий. Для создания новых дверных проемов тоже есть определенные нюансы, и подобные изменения нужно согласовывать заранее с проектной организацией.

Может показаться, что запретов гораздо больше, чем возможностей, однако подавляющее большинство из них достаточно разумны и направлены на то, чтобы защитить безопасность всех жильцов дома.

К счастью, остается немало видов работ, которые доступны владельцам и могут улучшить «эргономичность» квартиры в соответствии с пожеланиями проживающих.

Некоторые изменения в принципе можно производить без разрешения и согласования проекта (об этом ниже). К ним относятся, естественно, различные виды ремонта (не затрагивающие несущие конструкции), замена окон, элементов отопления (главное — чтобы новые были аналогичны старым по характеристикам), остекление балконов (без дополнительного утепления).

Все остальное, что не запрещено, тоже возможно реализовать, но проект придется сначала согласовать.

Где ваши документы?

Чтобы перепланировка была легальной, необходимо ее согласовать, оформить официально. Эта работа производится в несколько этапов, мы будем рассматривать вариант, когда квартира находится в собственности, для других ситуаций есть свои нюансы, рассмотренные выше.

1. Создание и согласование проекта.

В нем указываются все изменения в планировку, которые планируются.

Сделать это может только та компания, у которой есть необходимые допуски для подобного рода работ. Помимо технического паспорта на квартиру нужно будет также предоставить поэтажный план, экспликацию помещений, формы 1-А и 5, которые получаются в БТИ.

Квалифицированный специалист сможет оценить желаемые изменения, проконсультировать по поводу того, как лучше изменять квартиру, а также составит проект, который будет соответствовать всем нормам и требованиям.

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры рис-2

2. Согласование получившегося проекта

Для этого в органы местного самоуправления необходимо передать пакет документов, в который входят: заявление, документы на владение квартирой, технический паспорт, письменное согласие всех несовершеннолетних, прописанных или зарегистрированных в квартире. 

Если здание относится к особой категории (является памятником архитектуры, истории или культуры), также нужно заключение органа по охране объектов архитектурного, исторического или культурного наследия — о том, возможны ли предполагаемые изменения в планировку. Важно помнить, что для муниципальных, ипотечных квартир также нужны дополнительные документы.

3. Прием работ

После проведения всех работ квартиру должны осмотреть представители Межведомственной комиссии, районной администрации, управляющей компании. Затем нужно обратиться в БТИ, чтобы согласовать сделанные изменения.

Только после получения разрешения (ответ по заявлению должен быть дан в течение полутора месяцев) можно приступать к перепланировке.

А вдруг никто не заметит?

Нередко владельцы квартир делают перепланировку без согласования. Получение разрешения требует времени, сил и денег, гораздо проще все сделать «тихо», особенно если изменения не существенные.

За несогласованную перепланировку могут не только назначить штраф, но и даже лишить квартиры! Так случилось с жителем столицы, который расширил санузел за счет коридора и жилой комнаты и отказался устранять эти изменения. Головинский районный суд Москвы постановил: квартиру — продать с торгов, нарушителя — выселить. Конечно, это уникальный случай, совершенно не типичный для судебной практики, но тем не менее, прецедент есть, и лучше не доводить ситуацию до крайностей.

И конечно, согласованная, легальная планировка — один из залогов безопасности всех жильцов. Каждый из нас наверняка знает «страшилки» из этой области — как проваливалась незаконно установленная джакузи, дом складывался как карточный домик, соседи снизу начинали задыхаться из-за перекрытой вентиляции… Участие квалифицированных специалистов поможет избежать таких ситуаций.

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры рис-3

Игорь Доренков, начальник юридического отдела, РОО ОЗПП "Росконтроль":

В случае, если контролирующим органом будет выявлена перепланировка, владельцу квартиры придется оплатить штраф. Кроме того, жилищная инспекция заявит требование о том, чтобы вернуть квартиру в исходное состояние, и придется в сжатые сроки или исполнить предписание, или согласовать уже выполненные работы.

Хотелось бы развенчать популярный миф о том, что перепланировка мешает продать квартиру. Нет, это не так. Для регистрации не нужно приглашать БТИ или передавать кадастровый паспорт в Росреестр. Однако, покупатель может попросить показать план БТИ, и внимательно сверить его с фактическим состоянием квартиры. Выявленная неузаконенная перепланировка может стать основанием для того, чтобы потребовать снизить цену, поэтому наш совет — заранее готовить все документы в соответствии с требованием закона.

 

Согласовывать уже сделанную перепланировку дольше и дороже, чем план проекта сразу. Так что, получается, здесь, как и везде, скупой платит дважды. 

Подписка
Подпишитесь на полезные статьи

Каждую неделю мы рассказываем о новых сравнительных тестах продуктов
питания и бытовой техники. Коротко и по делу.

Борисов Александр Юрист Сетевое издание «РОСКОНТРОЛЬ»
1
Борисов Александр Юрист Сетевое издание «РОСКОНТРОЛЬ»
Мария, в общем-то Вы сами очень удачно распланировали, как понимается, свою будущую квартиру.
1. Если в гардеробных нет несущих стен, то, безусловно, их объединение возможно с организацией дверного проема там, где Вам будет удобно.
2. Отделение кухни от комнаты еще проще, учитывая, что Вы не убираете стену, наоборот, отделяете пространство перегородкой. Если используемые Вами материалы не будут состоять из метровых железобетонных стен (что увеличит нагрузку на перекрытия), а из обычных или блоков, или гипсокартона, то проблем с разделением пространства у Вас не возникнет и Вы получите соответствующее разрешение.
3. Аналогичная ситуация и здесь, за одним исключением, в каких стенах Вы планируете организацию дверных проемов. Если это не несущие стены, - то проблем нет, если несущие, то и здесь возможно, но нужно учитывать их (стен) размерность, при необходимости укрепление стен и инженерию.
19 октября 2017 в 19:32  #
1
Максимова Маша
Борисов Александр
1
Максимова Маша
Борисов Александр
Спасибо за ответ)
На планировке вроде бы несущие только самые "крайние" стены (они же самыми толстыми нарисованы) квартиры, которые под изменения не попадут:)
1) перегородка и ненужная дверь - точно не из несущих (несущие меня устраивают:);
2) там почти полная стена есть, нужно лишь заделать совсем небольшой проем;
3) стены комнаты, в которой будет проем - вроде бы не несущие, они в коридор выходят:) там нужно лишь сделать вместо одного проема и одной комнаты две с двумя проемами (остальное трогать и не собиралась)

А застройщику можно поручить все эти согласования и перепланировку. пока стройка еще идет? Очень уж самой не хочется возиться...
19 октября 2017 в 19:50  #
1
Борисов Александр
Максимова Маша
Юрист Сетевое издание «РОСКОНТРОЛЬ»
1
Борисов Александр
Максимова Маша
Юрист Сетевое издание «РОСКОНТРОЛЬ»
Поручить можно, но, боюсь, до момента ввода дома в эксплуатацию, а равно до момента получения разрешения на такой ввод, застройщик поостережется делать подобного рода перепланировку. Он должен сдать дом ровно в том виде, как он предусмотрен проектной документацией.
Однако, после введения, а, как правило, остаются еще технические работы, думаю он (застройщик) с радостью примет Ваш заказ.
Ну и в довершении: хорошего Вам и приятного новоселья!
19 октября 2017 в 19:59  #
1
Максимова Маша
Борисов Александр
1
Максимова Маша
Борисов Александр
Спасибо за ответ)
Буду иметь в виду, что на перепланировку время потратить все же придется. А пока не ввели, хотя бы дергаться не буду) Правда, квартиру я пока еще не купила - только присматриваюсь к разным вариантам (этот - основной)...
Не люблю делать выбор "впопыхах", да и в нынешней экономической ситуации предпочту дождаться до ввода в эксплуатацию, либо за пару месяцев до сроков сдачи купить - хоть и дороже, но надежнее, и рисков пополнить ряды обманутых вкладчиков гораздо меньше:)
20 октября 2017 в 01:15  #
1
Недавно присматривала квартиру в новостройке (строительство в завершающей фазе) в интернете, нашла более-менее неплохой вариант, но не идеальный (для меня) по планировке. Задумалась о возможной перепланировке в случае покупки (я все же предпочитаю все сначала спланировать и продумать)...

Скажите, а нужно ли согласовывать изменения:

1). объединение гардеробных:
в квартире их две, между ними перегородка, и дверь одной из гардеробных выходит в комнату, что неудобно и "съедает" пространство; дверь второй выходит в коридор; можно ли перегородку между гардеробными убрать совсем, объединить гардеробные и из двух дверей оставить ту, что выходит в коридор (а вместо второй двери стену поставить - в одну большую гардеробную больше вещей же поместится...);

2). полное отделение кухни от комнаты:
на планировке в стене между кухней и комнатой есть небольшой проем (размер кухни вполне приличный), и мне он там совсем не нужен - предпочитаю, чтобы кухня была полностью отделена, в т. ч. из-за запахов (вот не понимаю я этой "моды" на кухни-гостиные);

3). разделение одной большой комнаты (около 40 кв м) на две примерно одинаковых:
комната изолированная; хочется поставить посередине комнаты стену, и немного изменить дверные проемы, чтобы каждая комната осталась изолированной (планировка квартиры в целом удачная - в центре коридор, от которого все помещения расходятся)?

И можно ли, в случае покупки (т. к. строительство все же еще не закончилось), поручить сделать все эти изменения самому застройщику? (Поскольку все остальное меня устраивает, и уже в таком случае после получения ключей смогу сразу делать ремонт без перепланировки - что сэкономило бы мне время и нервы)
19 октября 2017 в 17:23  #
1
Добавить комментарий
Результаты тестов
в вашем мобильном
Лучшие продукты, список покупок с удобным интерфейсом, отзывы, рейтинги, гиды покупателей
Скачать приложение