Как взять ипотеку без первоначального взноса

Взять ипотеку у банка, не вложив туда свои деньги, не получится. Еще раз купить жилье только за деньги банка, без первоначального взноса, нельзя. Однако, не спешим расстраиваться, у банков есть другие предложения, которые все же позволяют купить долгожданную квартиру или дом даже при условии, что вам не хватало денег на первый взнос. Редакция Росконтроль разбиралась в вопросе о том, почему же банки не дают ипотеку без первого взноса и какие варианты они все же предлагают?

Первый взнос по ипотеке, что это?

Разберемся на примере. Вы решаете купить квартиру в новом жилом комплексе стоимостью в 10 млн рублей. Своих, кровно накопленных, денег у вас 1,5 млн рублей, оставшиеся 8,5 млн. вы хотите взять у банка.

После одобрения ипотеки, застройщик, у кого вы выкупаете квартиру, получает полную стоимость, т.е. 10 млн. рублей. В договоре купли-продажи указывается именно эта цифра — полная стоимость квартиры. Сумма не делится на то — какую сумму внесли вы, а какую дал банк.

Тонкости, кто какой процент внес за квартиру оформляются между вами и банком. Это значит, что в момент, когда вы подписываете документы с банком, в договоре по ипотеке будет значиться, что ваш первоначальный взнос составил, например 20% и 80% оставшихся денег принадлежат банку и плюс проценты, которые вы обязуетесь вернуть в течение 20-30 лет путем ежемесячных платежей.

Что важно, размер первоначального взноса будет зависеть от того, что вы приобретаете. Если это квартира, то взнос, как правило, минимальный — от 10%. У коммерческой недвижимости процент взноса может достигать и тридцати.

Зачем банку первый взнос?

Банку, как и любому из нас нужны гарантии. Согласно их статистике, заемщики, оформившие ипотеку без взноса, часто нарушают прописанные в договоре правила, т.е. допускают просрочки по платежам, а спустя время и вовсе могут перестать платить.

Банк вправе обратиться в суд на взыскание жилья и после, вновь выставить недвижимость на продажу. Однако, такой способ банку не выгоден. Объясняем почему.

Банк несет денежные потери, когда подает в суд и организацию торгов. Вдобавок стоимость жилья может оказаться ниже рыночной примерно на 10-15%. Цена недвижимости определяется судом на основании:

• Ответа об оценке;
• Соглашения сторон.

Из этого делаем вывод: чтобы банку вернуть все свои 100%, которые он дал заемщику, ему надо изначально при оформлении давать в кредит не больше 90%, а то и меньше, от реальной стоимости недвижимости. В такой ситуации, в случае если лицо, взявшее у банка ипотеку, решит не выполнять свои обязательства, банк сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить издержки на судебные разбирательства и торги.

Маркетинг или тонкости ипотеки без первого взноса?

Под «Ипотека без первоначального взноса» может подразумеваться разное и что удивительно, не всегда плохое.

Это может быть программа, где в качестве взноса выступает материнский капитал, кредит под залог, уже имеющийся недвижимости или под залог приобретаемого жилья. Последнее сегодня встречается крайне редко. Такие программы остались в качестве партнерских между банками и некоторыми застройщиками и распространяются только на аккредитованные объекты на первичном рынке жилья.

А так как Центробанк в декабре 2022 года еще и повысил коэффициенты риска по ипотеке, где первый взнос равен 10%, то банкам и вовсе стало невыгодно их выдавать.

Требования банка они какие?

Недвижимость – в качестве первого взноса может быть как квартира или дом, так и, например, гараж или склад. Однако, по оценочной стоимости заложенное жилье будет стоить гораздо меньше – около 60-70%, а нежилое помещение и того меньше — 40-60%.

Требования к заявщику, чаще всего, возраст должен быть от 21 и до 65, максимум 70 лет (зависит от срока, на который заемщик планирует брать кредит). Постоянная работа, где стаж не меньше 3 месяцев на последнем месте и не меньше года общего стажа.

Какие будут условия банка если отсутствует первый взнос?

Банку важно дать деньги тому, кто точно их вернет. Поэтому, при одобрении будут использоваться все инструменты, дабы снизить риски. Банк попросит застраховаться, назначит высокую ставку и, конечно же, досконально проверит вас как будущего заемщика. Однако, помните, каждый банк оставляет за собой право вам отказать в кредите, если у вас не будет первоначального взноса. Процент вероятности отказа высокий.

Ипотека под залог уже имеющейся недвижимости или почему не стоит завышать стоимость жилья?

Существуют «обманные» схемы, которые только на первый взгляд звучат логично, что не подкопаешься. Те, кто решается заложить имеющееся жилье в залог на новое, формально завышают стоимость жилья. Например, на покупку нового жилья в общей сложности надо 5 млн рублей:

• Квартиру продают за 5 млн рублей, но в договоре купле-продажи цена указывается на 1 млн больше, т.е. 6 млн рублей.
• Пишется расписка о том, что было принято наличными тот самый 1 млн рублей
• Для банка это выглядит так – заемщик внес первоначальный взнос (тот самый 1 млн. руб.) и ему не хватает оставшиеся пять млн.
• Банк переводит покупателю недостающую сумму и получается, что в итоге заемщик купил квартиру полностью за деньги банка.

Чем это чревато:

• Банки всегда делают оценку жилья, оценщики не будут рисковать и поэтому завышать стоимость жилья не станут.
• Банки всегда проверяют отчеты об оценке и сравнивают цену с рыночной. Если банк сочтет указанную сумму завышенной, то потребует переделать отчет и поставить сумму, которую укажет он.
• Когда сделку признают недействительной, вы потеряете и деньги, и квартиру.

Взять кредит под первоначальный взнос

Когда есть выгодное предложение, но нет первого взноса, часто покупатель решается взять для этих целей потребительский кредит. Однако, в какой момент лучше его оформить?

Главное, что надо знать — банк не требует первый взнос сразу, он понадобится в момент самой сделки. Поэтому, сначала можно дождаться одобрения ипотеки от банка, а уже после брать потребительский кредит. Правда есть одно важное «НО» — банк будет учитывать взятый кредит и рассчитывать вашу платежеспособность.

Также, он обязательно обратит внимание на тот факт, что заемщик не нашел денег даже на первый взнос, поэтому, вероятность того, что он не справится с основной финансовой нагрузкой, высока. В итоге, он может отказать в сделке или снизить сумму кредита.

Ипотека по программе «Молодая семья»

Алгоритм действий примерно такой:

1 – Собираете пакет документов и подаете их в местную администрацию;

2 – Получаете одобрение от администрации города, вас включают в список финансирования от государства;

3 – Получаете свидетельство, подтверждающее тот факт, что вы включены в программу «Молодая семья» и подаете в банк;

4 – Находите подходящую квартиру, оформляете ипотеку.

Ипотека с материнским капиталом

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, однако его может не хватить и тогда придется доплачивать свои деньги.

Для наглядности, квартиру, которую вы планируете приобрести стоит 3,5 млн рублей. Требования банка по первоначальному взносу – это 15% от стоимости. Итого получается, что для первого взноса вам понадобится около 525 000 рублей. Сумма материнского капитала за первого ребенка в 2023 году равна почти 587 тыс. рублей. Выходит, что этой суммы хватает для первого взноса, однако, банк имеет право отказать вам в использовании 100% маткапитала. Это надо учитывать и искать банки, которые вам подходят по условиям.

Ипотека по программе «Переезд»

Есть старая квартира или дом и желание увеличить, например, свои квадратные метры, и при этом, нет денег на сделку, тогда можно воспользоваться программой «переезд».

По этой программе вы закладываете имеющееся у вас жилье, банк одобряет вам ипотеку и сумму на первоначальный взнос. После вашего переезда в новую квартиру или дом, вы продаете свою старую и рассчитываетесь с банком. На это вам дается 1-2 года.

Итог – как взять ипотеку без первоначального взноса?

Условия меняются, сегодня взять ипотеку без первого взноса нельзя, но кто знает, что будет завтра или через год. Поэтому, если у вас есть цель купить квартиру, то важно мониторить ситуацию. Важно, тщательно изучать условия банков, чтобы потом не пожалеть. Пользуйтесь только проверенными агрегаторами и банками. Не выбирайте малознакомые банки с сомнительными предложениями. Не рискуйте ради, якобы выгодного предложения, помните, вы можете потерять и деньги, и недвижимость.

03 мая 2023

Авторизуйтесь, чтобы прокомментировать

Войти с помощью:

Пожалуйста, войдите, чтобы прокомментировать

0 комментариев

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии

Загрузить ещё комментарии