Помочь проекту

Независимая оценка кадастровой стоимости: как уменьшить налог на недвижимость

Пивоварчик Сергей, Эксперт в области оптимизации налогообложения, Consul Group
7107
1
5

Как провести независимую оценку стоимость жилья? Кому имеет смысл это делать? И как выбрать эксперта, которому можно доверить эту процедуру.

Независимая оценка кадастровой стоимости: как уменьшить налог на недвижимость

Причина того, что в этом году многие граждане не согласны со стоимостью, в которую была оценена их недвижимость, кроется в том, что многие собственники даже не знают рыночную стоимость своего имущества.

Также возмущение вызвано тем, что раньше собственники платили копейки, а сейчас стоимость увеличилась. Кроме того, многие не берут во внимание, что в Москве кадастровая стоимость была посчитана на 01.01.2014 года, а в тот период тяжелой ситуации в стране не было. А сейчас в стране кризис, цены падают, собственники не могут продать по ценам, которые были до кризиса, и из-за этого несогласие с кадастровой стоимостью.

Как будет меняться налог на недвижимость в России?

Дальнейшие перспективы развития таковы: С 2017 года вступает в силу федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

Независимая оценка кадастровой стоимости: как уменьшить налог на недвижимость рис-2

В рамках этого закона будет сформировано государственное бюджетное учреждение, которое будет проводить не только кадастровую оценку, но и ее актуализацию.

То есть единожды пересчитав кадастровую стоимость, это ГБУ для следующей переоценки будет брать во внимание кадастровую стоимость, которую установили сами граждане в отношении своего имущества. 

Например, вам установили кадастровую стоимость 30 000 000 руб., вы ее оспорили и снизили до 20 000 000 руб. При очередной переоценке ГБУ будет брать в расчет стоимость, которую вы установили (20 000 000 руб.) и производить новые расчеты с учетом этих данных.

То есть при новой переоценке стоимость не должна существенно отличаться от той, которую вы установили (исключения  - если рынок сильно вырос или сильно упал).

Кому нужно обращаться к независимым оценщикам стоимости жилья

В первую очередь тем, у кого кадастровая стоимость существенно выше рыночной, и от оспаривания будет экономический эффект.

Необходимо рассчитать, какой налог вам нужно уплачивать, исходя из кадастровой стоимости. После — оценить, насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости. Для этого можно заказать справку о рыночной стоимости объекта (ее стоимость около 2000 р.). Это документ на одном листе, в нем будет указана ориентировочная (+-10%) рыночная стоимость объекта.

Далее необходимо посчитать, сколько собственник этого объекта сэкономит, если установит рыночную стоимость. Если сумма превышает затраты (а они могут быть и 100 000р.), стоит затевать спор.  

Как выбрать независимого эксперта

Независимая оценка кадастровой стоимости: как уменьшить налог на недвижимость рис-3

Если вы выбираете независимого оценщика с целью оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо выбирать не просто специалиста, а компанию, которая специализируется на спорах с кадастровой стоимостью.

Как правило, в такой компании есть штат оценщиков, в том числе специализирующихся именно на оценке жилой недвижимости. Но сами по себе оценщики жилой недвижимости не смогут предсказать исход дела по оспариванию кадастровой стоимости

Необходимо, чтобы у компании были штатные юристы, которые занимаются спорами, связанными с кадастровой стоимостью.

У компании независимого оценщика должно быть в штате не менее 2-х оценщиков, которые состоят в саморегулируемой организации оценщиков. Компания должна знать специфику споров о кадастровой стоимости, уметь считать жилую недвижимость.

Стоимость независимой оценки жилья

Стоимость зависит от вида объекта оценки: квартира, земельный участок, жилой дом, таунхаус. Так же зависит от местонахождения (Москва, Московская область).

Стоимость оценки типовой квартиры может варьироваться от 5000 до 10000 рублей. 

Как производится независимая оценка стоимости жилья

Независимая оценка кадастровой стоимости: как уменьшить налог на недвижимость рис-4

При оценке жилой недвижимости оценщик в основном использует сравнительный метод, то есть ищет аналогичные объекты, которые продаются на рынке, вблизи объекта оценки.

При этом налоговая служба не должна принимать во внимание данные независимой экспертной оценки. 

Налоговый орган только администрирует налоги.

То есть в случае с кадастровой оценкой налоговый орган получает кадастровую стоимость из данных, которые указаны в государственном кадастре недвижимости. 

Данные независимого оценщика налоговый орган никак не волнуют, так как его задача рассчитать налог от кадастровой стоимости.

Данные независимого оценщика применимы лишь в споре с органом утвердившим кадастровую стоимость об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Если уполномоченная комиссия или суд утвердит кадастровую стоимость в размере рыночной, для налогового органа такая стоимость будет являться базой для расчета налоговых платежей.

Пока суд или комиссия не утвердит такую стоимость, данные независимой экспертной оценки не применимы во взаимоотношениях налогового органа и налогоплательщика.

Какую ответственность несет независимый оценщик

Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности», статья 24.6 вышеуказанного закона «Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности».

Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается, что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки.

А вы согласны с оценкой кадастровой стоимость своего жилья? Поделитесь мнением в комментариях!
7108
1
5
Подписка
Подпишитесь на полезные статьи

Каждую неделю мы рассказываем о новых сравнительных тестах продуктов
питания и бытовой техники. Коротко и по делу.

Независимая оценка по методике, которой они пользуются - это
бред. Приложили распечатки скринов с интернет-ресурсов )) Хотя бы позвонили бы по этим объявлениям и узнали бы что по этим ценам недвижимость висит более 6мес. и не продается. Переоценка в среднем получилась около 2млн. Им, так называемым экспертам, надо бы понимать, что рыночная стоимость - это цена объекта, за которую его реально продали , а не цифры в объявлении о продаже.
8 января 2017 в 13:38  #
0
Добавить комментарий
Результаты тестов
в вашем мобильном
Лучшие продукты, список покупок с удобным интерфейсом, отзывы, рейтинги, гиды покупателей
Скачать приложение